仿古装修住宅的工程管理
作者： 中式古韵
时间：2015-04-14 15:24:09
随着社会的发展，居民对住房消费的认识发生了转变，由以往的满足基本生活需要阶段提升到了对住宅品质高要求的阶段，因此，市场对精装修住宅的需求量明显增多。随着精装修市场的不断发展，面向楼盘的大规模住宅精仿古装修已成为装修行业的重要商业模式之一。因此，合理管理楼盘大规模住宅精仿古装修项目是非常必要的。
随着天津市滨海新区的开发，空港经济区在过去的10年间每天都在经历日新月异的变化，基础设施和房地产行业得到了蓬勃的发展。大批国内大型企业总部不断扎根空港区，众多国际知名企业也纷纷在空港区投资建厂，导致空港区的常驻人口逐年增加。由于这些精英人才对住宅项目的开发要求不断增加，导致全装修住宅最适应于目前的空港经济区。
精装修作为住宅产业的重要组成之一，正在成为一种潮流和时尚，并在一定程度上拉动和推进着经济的增长。推行和发展产业化住宅全装修，是空港经济区的发展趋势。已经建设完成的天保名居花园、万科新里程以及多个酒店式公寓均是全装修住宅项目，远洋心境也有部分全装修住宅。随着经济水平的提高，精装房在整个商品房地产市场中所占有的比例已越来越高，空港精装房的数量也在不断增长，比如，目前正在建设中的高端大型社区——意境兰庭等项目。精装房的大面积应用，将推动住房项目的精细化设计、精细化施工和精细化管理，将给传统的地产开发项目管理体系带来全新的挑战。
意境兰庭项目精装修工程是我公司规模较大的批量精装修项目。该项目组通过建立包括组织保障、进度控制、质量保障、材料管理、现场组织和资料档案等方面的管理制度，管控该精装修项目，并初步探讨了批量精仿古装修项目的流程管理制度，这为公司承接大规模、大批量的精装修项目提供了可靠的管控模式。
不同单位的管理制度和流程存在不同程度上的差异，因此，本文主要以个人观点阐述精装修工程的质量控制。
所谓“全装修住宅”，是指在住宅交付前，所有规模的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设施全部安装完成，已具备基本使用功能的住宅工程。全装修住宅是一种发展趋势，从国家层面来看，推广全仿古装修成品住宅可满足低碳经济发展的需要，有利于节能性社会的建设；从个人层面来看，购买全装修成品住宅可以节省大量的人力、物力和时间，有利于提高人们的生活品质满意度。但从目前的客观情况来看，全装修住宅并没有得到购房者的认可，尤其随着近几年大力推广全装修住宅项目的实施，质量纠纷频增且呈扩散趋势，其中，不排除受房价波动因素的影响。但作为矛盾的真正载体，工程质量问题是不容忽视的。对于处理此类投诉，因评价标准的不明晰和不统一，往往在处理过程中会遇到很多困难。我们认为，加强全装修住宅工程的施工质量控制，是解决上述问题的有效途径和关键所在。
1 投诉热点和质量通病
1.1 工程质量的投诉热点
全仿古装修房的质量问题，从消费者满意度调查来看，工程质量和装饰材料品质是业主最不满意的两个方面。以空港区此类工程质量投诉统计为例，主要的质量问题有以下7种：①渗漏。包括厨卫间渗漏、外窗渗漏和外墙渗漏。②地板和墙纸发黑、起鼓。③裂缝问题。包括墙体裂缝和石膏吊顶拼缝、开裂等。④地板和天然石材的色差问题。⑤室内环境污染的控制要求。⑥应成品保护不到位而造成的质量瑕疵。比如窗框局部受损变形、地板面凹坑、台面划痕和石材拼块破损等。⑦材料品质。购房者对最终的仿古装修效果期望较高，如果在收房时感到实际材料的品质与想象的有差异，他们则会对部分材料的品质不满意。
1.2 质量通病的防治
针对上述投诉热点所反映的房屋质量通病，应结合具体实例，找到各类质量通病的防治措施。
1.2.1 渗漏
1.2.1.1 厨房和卫生间的防渗漏处理
厨房和卫生间的防渗漏处理分为以下三方面：①为了确保防水涂料层与基层可靠黏结，基层应平整、坚实，彻底清除阴阳角、管根缝部和地漏等部位的表层残余和突起异样物，将阴阳角部位处理成平滑的圆弧角，增设异形部位附加层的防水措施。②应在门槛石基层设置细石砼止水坎，并涂刷防水附加层反卷至门槛石下口。在基层铺砖前，应进行闭水试验，以确保防水效果。③为了防止厨卫门套木基层下段因爬水而受潮变形，门套底部至地面部位应预留砼位置，砌筑与门套基层面平行的混凝土砌块。在墙面粉刷平整后，还应在靠厨卫间的墙砖一侧预留出贴砖安设的位置。
1.2.1.2 窗周的防渗漏处理
根据目前的保温节能构造要求，墙体材料普遍使用易吸水、导水的砼多孔砖或轻质砌体材料。相对于传统工艺而言，窗框四周保温节能构造要求的提高，增加了窗洞口预留尺寸控制和窗框缝隙填充质量保障的难度。因窗周保温增大了窗框缝隙，应通过设置外窗下坎处细石混凝土挡坎，以减小窗框与混凝土基体间的间隙。此外，宜在窗周增设砼外框，并保证窗框外口四周的打胶质量，以提高窗周的防水效果。
1.2.2 地板和墙纸相关问题的解决措施
1.2.2.1 地板和墙纸发黑、起鼓
地板和墙纸发黑、起鼓是因受潮而引起的。除环境湿度的影响外，赶工会造成铺贴前的基层未完全干燥，后期水分开始散发的问题。因此，应确保合理安排工期、工序，并借助水分测定仪确认基层干燥度，等干燥度达到规范要求后再铺贴。
1.2.2.2 地板的防潮处理
应铺设防潮垫，且要铺满、铺匀。墙面面层设计为墙纸时，防潮垫应自墙根阴角处断开；当墙面面层设计为乳胶漆时，防潮垫应铺自墙根阴角反卷50 mm处，并使墙根阴角呈圆弧状，以有效防止水分侵入地板。
1.2.2.3 临用用水房间墙纸受潮脱落的防治措施
在个别临用水房间贴墙纸前，应先在墙上涂抹防水涂料，然后用防水涂料调制的腻子满刮，再按标准工艺铺贴墙纸。
1.2.3 裂缝
1.2.3.1 墙面的防裂处理
墙体裂缝通常是受温度影响而产生的，裂缝一般规律地分布在填充墙砌体与框架结构的交界处。在建造过程中，已采取了塞缝布网等抗裂措施，在交付后的短期内一旦出现裂缝，则需要重新开缝修补。如果在墙纸背面出现裂缝，则可能需要更换墙纸。因此，可采取以下3点措施加强处理：①选